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投资客别动 小心楼市回光返照  

2010-08-31 11:48:49|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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成都商报 唐文超

房产投资沙龙群里面有很多朋友最近天天找到我私聊。聊天内容限于两个:第一、问好;第二、问该不该买了。出于负责任的角度,我基本不准确回答。

投资者是敏感的,而且时时透着恐慌。市场一有动向,他们往往最先感知到。因为这些真正的投资者经常会往返于各个售楼部,第一时间获取市场真实状况。他们的恐慌也能够理解,CPI越来越高,钱缩水越来越厉害,不找点渠道投资,就越来越没有安全感。但投资又害怕遇到市场狂泻。相比前几个月政策刚刚出台时的谨小慎微,市场交易量的大幅度攀升,又让这些投资者变得纠结起来。

近期市场在成交量上确实有复苏趋势。大源组团的几个楼盘开盘的销售数据都不错,在整体成交量方面,正合地产统计的数据显示,目前的周成交数据,已经相比7月底增长五成以上。而且有不少开发商都对业主传递出了近期将小幅度涨价的信息。

但对于投资者而言,这种纠结其实没有必要。至少在目前,投资客仍然在市场面前占据主动权。首先,市场所谓的刚需,是无法真正带动市场反弹的,中国当前的楼市,能够左右市场走向的因素有三种,首先是政策的力量,这是最有利的手段,其次是掌握了大量财富的投机者和投资者,第三才是开发商,开发商可以随时调整自己的推盘节奏和推盘量。三者都在一定程度上影响市场的真实供需。在这些力量面前,所谓的刚性需求,力量太小了。

在政策相对稳定和开发商疲于逃命的背景下,投机者和投资者的大面积介入,才是市场全面复苏的真正标志。投资者朋友们还纠结什么呢?

过去一个月的市场成交量大幅度攀升,主要来源于两方面因素。首先是开发商在经过两三个月的观望之后,确实有些憋不住了,开始大量放盘,新盘数量在7、8月猛增,而且这些新开楼盘无一例外地选择了低价策略,而且伴有大量优惠。另一方面,憋了几个月的刚需,始终是要买房的,在看到市场没有明显降价趋向时,也就纷纷出手了。双方的退步,可选择面的增加,交易量回升是一种正常表现。

事实上,市场成交量虽然恢复明显,但仍然离成都市可承受的正常成交量仍有较大距离,成都市月均成交量应该到60万平方米左右,才属正常,8月的成交量大约只有40万平方米左右。之所以感觉市场回暖,是因为前几个月太冷了。还有一个值得关注的现象,过去一个月的成交复苏,主要集中在一些品牌企业、品牌楼盘、主流区域,并不是整个市场都在复苏。在市场整体态势仍然不确定的情况下,我也向众多大开发商了解过,这些开发商所谓微调价格,其实都是出于逼单的营销策略,最重要的目的,仍然是在年底之前跑量,以完成任务。大幅度涨价,基本不大可能。这种情况下,占据主动权的投资群体,何必着急?

我倒是有点担心,投资者的纠结会不会最终变成冲动。如果真是这样,对于市场而言,将是沉重打击。到现在为止,4·15的调控,除了控制了房价的涨幅以外,调整房价、供需、调整结构的短期、中期、长期目的完全没有达到,如果此时市场表现过于欢呼雀跃,必然导致政策继续发力。这点从近期的各方声音中已经得到了印证。面对各地媒体炒作楼市复苏,李副总理9天内持续两次发言表示,坚决抑制投机,坚决巩固调控的初步成果;8月17日,北京市宣布将加强开发商预售款监管,这一措施将变相收紧开发商资金链,并且,除北京之外,这一由住房和城乡建设部主导的计划将会在全国推行;房产税的风声在经过短暂歇息之后,又吹得人心惶惶了。政府的态度很明确:市场若按耐不住,政策一定有所表示。

从另一方面看,购买力强劲的投资需求一旦大面积参与,供需将迅速被扭转,开发商虽然很谨慎,但在利益诱惑下,必然做出价格上的反应,当然,政策也不会坐视不理。那现在的成交量正常复苏,就真有可能变成回光返照了,这种结局对于不需要跑抛盘的刚需没有影响,但对于出于赚钱目的的投资客们,则会很痛苦。

 

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