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日志

 
 

国十一条吹走投机还是吹晕刚需  

2010-01-12 10:54:26|  分类: 房产 |  标签: |举报 |字号 订阅

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文:成都商报  唐文超

周一一大早,就接到一位朋友的电话,二套房又收紧了,我到底买不买房哦?当时瞌睡还未醒,只敷衍的说了两个字:“买吧!”

上班之前买了份报纸,看了标题《抑制投机性购房 二套房首付四成》,第一反应想把报纸给扔了,突然想起朋友打电话的紧张程度,还是读了下去,最终证明没把这页报纸扔了是种错误。

后来想想,让朋友现在买房也不完全算是敷衍。先说说这位朋友的情况,这哥们去年好不容易赚了点钱,准备换套大点的房子居住,到了年底四处看房,属于最典型的刚性需求。没想到一边看房,一边受到不停的政策风袭扰,至今没敢买房。我想他是想多了,我的建议很简单,买套房来住,确实没等待的必要,当然,如果政策风一直吹的话,我想他下单的可能性小了,最终可能会彷徨到到房价再次大涨时才会下单。这无疑是大多数刚需购房者的悲哀。

 

事实上,真正的刚需购房者受到频繁不断的政策袭扰,改变自己的判断,非常正常,与真正的房地产投机者不同,他们不可能也没有太多心思长期跟踪政策走势。所以,每一次政策风一吹,最容易受影响,最紧张的其实是这些立足解决居住问题或改善型购房的刚需购房者。

而大多数投机炒房者则会对政策进行分析之后再对市场做出判断,同样是今天上午,房产投资沙龙里一位有六年投资经验的投资者说,从风声看,二套房收紧确实有点骇人,不过这一政策并非全新政策,最终还是看银行执行。

如果我没记错的话,这位投资者说的是实话,二套房首付40%,利率上浮10%是从2007927日开始的,后来因为金融危机和地震,略有松动,200812月,成都市政府出台的《关于进一步改善居民居住条件促进房地产市场健康发展的实施意见》口径松动到最大程度,居民为改善居住条件再次购买普通自住房,个人住房贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付比例调整为20%。不过二套房首付四成的规定,从未名正言顺、真正意义上完全取消过。此次再提二套房,不过是旧话新说,是炒陈饭。中国房地产市场是政策市,从不缺政策,只缺少执行,政策的尺度和力度,似乎也早已被有经验的投资者所掌握。

 

此次国办的几道措施“增供给、抑投机、遏地王、防热钱、促安居”,从主管层面的动机和出发点看,是想从供需上调整房价,这一期望是对的。但效果如何实难乐观。此次“国十一条”可以这样理解,基本上让之前一个多月频频风声有了结局和回应,营业税政策、土地供给、金融门槛,三大调控砝码都已明晰,这或许就是近期政策底线。

对于目前巨大的流动性资金压力而言,只靠这种只堵不疏的政策调控,显然难以奏效。我前两天看了一家大型中外合资投资银行的投资报告,对于一季度的判断中这样写道:2009 4季度看政策,20101季度看资金。如果将4季度称为政策市,101季度就将转为资金市:首先,流动性呈现跳跃性上升——1季度贷款可能大幅反弹至2.5——3万亿;其次,企业盈利将大幅上扬——历次经济复苏初期,通缩转通胀,企业利润都强劲增长。两者均有利于资产价格上涨。

在其内部投资策略中,明确提出“房地产短痛长赢”:中央经济工作会议之后一些房地产政策短期内打击市场情绪;抑制炒房的税收、利率力度可能进一步加强。因此房地产板块近期面临风险。但中长期来看,房价仍将上涨,短期来看,我国货币近一两年大幅扩张但资产价格表现滞后,未来有补涨需求;二三线城市目前房价可承受力仍较强,而一线城市高端房的价格则被高于其经济需求的货币供给推高。长期来看,我国在2015年以前人口结构依然支持房价上涨,而政府对社保等公共开支的不足,迫使居民不得不购房以增加自身财富,推高了刚性需求,因此房价上涨的趋势不改。且房地产对经济增长和地方政府的重要性使得政策将以扩大供给为主,而非大力打压,否则经济增长将大幅滑坡。

机构的观点是立足盈利,当然也是对房地产市场的一种客观判断。主管方的策略是希望堵住流动性资金向房地产领域流动,以政策为手段,可能短期有用,但长期看,其他经济领域活跃不起来,在资金找不到更好出路的情况下,必然对报复性地进入楼市。而现在因为政策迷茫和徘徊的刚需,则可能将因此付出更大代价买单!

很多购房者一直在问我,现在该不该买房,我一直不想妄下结论,不敢随便回答。我想说,你不是短期炒作投机者,立即买吧,不要为政策风和各种繁复声音买单,只要是立足三年以上的自住或者中长期投资预期,住房早买绝对是省钱!

政策风和砖家,往往吹晕的不是投机者,是刚需!

 

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